by Sebastian Moritz, Director of Moricon Consultants Ltd. and ResiSettle Ltd, partner at Gryphon Partnership (セバスチャン・モリッツ、モリコンサルタンツ社およびレシセトル社、グリフォン・パートナーシップのパートナー)
この記事では、独立したホテル経営者が現在のビジネス構造に住居を追加することを検討する際に直面する課題と機会のいくつかに焦点を当てています。大手ブランドはすでに住宅市場に多額の投資を行っており、有名なブランドの約束とグローバルなサポート構造に支えられているため、以下にリストされているのは、非ブランドのホテル組織が直面するいくつかの重要な要素です。
経済力を強調するために、ブランドホテルセクターは現在、406のグローバルスキームで55,000以上のアパートメントを備えており、64か国の180以上の場所で70以上の異なるホテルオペレーターがサービスを提供しています。
したがって、非ブランド事業者にとっては、住宅用不動産の時流に飛び乗ることは非常に魅力的ですが、そのような投資のすべての長所と短所を徹底的に調査して、代わりに問題の負荷を作成する模倣犯の状況を避けるために確実に配当を支払います。
一見すると、独立したオペレーターとして住宅プロジェクトに着手することには多くの利点があります。
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ホテル開発キャッシュフロー: 資本支払いを通じて実際の完了時に資金を提供するために、計画外で住宅を販売する能力。また、後からプロジェクトを自己管理すると、かなりの管理費がかかる可能性があります。
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ホテルアクセスコマンドプレミアムのレジデンス:ナイト・フランク、サヴィルズ、グラハム・アソシエイツによる最近の調査では、既成のオペレーターのプレミアムは、非ブランド住宅と比較して約30%とされています。ただし、場所によって大きな変動があることを認識する必要があります(例:NYで-15%、バンコクで+60%の割引)。
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周期的または季節的な変動を避けてください。 占有住宅は、サービス料および/または住宅サービス消費を通じて、年間を通じてキャッシュフローを生み出します。
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自社ブランドのプレミアム評価: プロジェクトが成功すると、ホテルプロジェクトの認知度が高まり、優れたサービスを紹介することができます。
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価値とコストのメリット: 平方フィートあたりの資本価値では、住宅は通常のホテル宿泊施設よりも高い価値を提供できます。
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忠実な顧客をさらに引き付けます: 同じ基準で提供されるホテルサービス、およびメンテナンスと手入れは、忠実な顧客から余分な支出を引き付けます。
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ロックアンドゴーの心のピース: 顧客は、居住しているかどうかにかかわらず、自分の財産を気楽に使用することができます。
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市場での差別化: 新しい価格、ブランディング基準、サービスを、困難な市場や飽和状態の市場で競争できるように設定することができます。
これはすべて素晴らしく論理的に聞こえますが、カーテンの後ろを見ないと、かなり失礼な驚きに見舞われる可能性があり、顧客の信用とあなたの財務状態を危険にさらす可能性があります。
ブランドホテルのレジデンスがこれほど成功している主な要因の1つは、その構造にあります。彼らは成熟したグローバル事業の一部であり、ポートフォリオ、キャッシュフロー、リーチの規模により、必要な資本をより簡単に引き付けることができるだけでなく、長年の経験を通じて得られた運用知識、人員配置の専門知識、サービス基準も持っています。
住宅の時流に飛び乗るときに発生する可能性のある問題点を見てみましょう。
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キャッシュフロー: キャッシュフローのプロセスは、販売が成功した後にアパートを引き渡したときにのみお金を受け取るため、ここでは異なります。また、1ヶ月分や2ヶ月分の人件費、ビルの保険金前払い、開業前の運用設備など、負担がかかることも考慮しなければなりません。
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住宅マーケティング: 市場には同等の販売ユニットがたくさんあるため、プレゼンテーション、サービス、運用の面で競合他社と差別化する方法を検討する必要があります。あなたが提供できるサービスを人々に納得させるのに5分しかかからないかもしれませんが、これは従来のホテルのマーケティングよりもかなり短い従来の視聴体験を体験します。専門的なマーケティングガイダンスを強くお勧めします。
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法的プラットフォーム: 住宅所有規則、管理契約、リースホールド契約、サービス料予算、住宅協会規則、建築規制などをガイドする前に、構造化された法律および販売のアドバイスを強くお勧めします。あなたはあなたがバックアップしなければならない建物の負債と保証に注意する必要があります – いくつかは12ヶ月以内に経過することができ、いくつかは10年後にのみ経過することができます。最後に、ホテルを売却する必要がある場合はどうなりますか – あなたの住宅サービスはどうなりますか?
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スペースプランニング: それは非常にストレージ、ガレージ駐車場、その他の商業的に魅力的な機会のためにあなたの利用可能な販売可能なスペースを最大限に活用することは魅力的ですが、あなたもあなたの使命とビジョンを生きて呼吸するサービス専門家のチームを持っているかもしれないことを忘れないでください。スペースに制約がある場合、今後何年にもわたって彼らの努力を妨げることになります。これにより、スタッフの変動が大きくなり、建物の運用コストが高くなり、最終的には顧客の信頼が損なわれる可能性があります。間違いなく偽りの経済です。
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既存のビジネスとの整合性: あなたは高級住宅や家族向けのオファーに足を踏み入れていますか?両方のオペレーションをどのように調整する予定ですか?これは単に明白なことを述べています:あなたは技術的に決して去らないゲストとあなたのホテルに加えて別の24 / 7操作を持つ準備ができていますか（それはそれ自身のダイナミクスを作成することができます!)?
あなたはまだ既存のホテル運営に住宅の追加を追求していますか? ナイト・フランク は、小規模なホテルやブランド化されていないホスピタリティブランドの参入を新たなトレンドとして挙げています。マーケティング戦略に関しては、顧客はあなたのブランドに関連付けられ、あなたの提供物のメリットを享受したいと考えています。あなたは、共通のものを共有する他の人々と生活し、交流したいと考えている志を同じくする顧客にアピールします。
住宅市場はまだ非常に競争が激しいですが、それでもかなりのメリットがあります。しかし、成功し、生き残るためには、自分自身に問いかける必要があります:私は何を改善できるのか、そして競争相手とどこで違うことができるのか? グラハム・アソシエイツ のクリス・グラハム氏は、3つ星または4つ星のオペレーターがサービスアパートメント市場に参入するだろうと予測しています。これは、もはや確立された高級オペレーターの唯一の領域ではなくなるからです。
注意:この記事には、Sebastian Moritzの単独の見解と意見が含まれており、Guidepoint Global、LLC(「Guidepoint」)の見解または意見を反映していません。Guidepointは登録された投資顧問ではなく、投資顧問としてビジネスを取引したり、投資アドバイスを提供したりすることはできません。この記事に記載されている情報は、投資アドバイスを構成することを意図したものではなく、オファーのオファーまたは勧誘、または証券の購入、保有、または売却の推奨を意図したものでもありません。GuidepointおよびSebastian Moritzの書面による明示的な同意なしにこの記事を使用することは禁止されています。