by Alex Cohen, Compass チーフ、コマーシャルスペシャリスト
2016年8月から2017年7月の間に、米国でWeWorkよりも多くのオフィススペースをリースしたのはAmazonだけです。シェアードオフィススペース(複数の企業が1つの消滅したオフィススペース内で仕事をするオフィス環境)は 、米国の全オフィススペースに占める割合はまだ1%未満 ですが、コワーキング(他のディスラプターであるAirBnBやUberと同様)は、特にフリーランサー、起業家、既存企業がオフィススペースに住む場所と方法に非常に大きな影響を与えています。
WeWork とエグゼクティブスイート企業の Regus は、 米国内の共有ワークスペースの約 80% をリースしており、その面積は約 3,000 万平方フィートにのぼります。しかし、現在では、通常 15,000 平方フィート未満のスペースに数百の独立したコワーキングオペレーターがおり、一般的な WeWork ロケーションよりもはるかに小さくなっています。
2010 年に設立されたばかりの WeWork が爆発的な成長を遂げ 、現在では 19 か国 53 都市に 216 のロケーション を展開し、 100,000 人以上のメンバーを擁し、小規模な同業他社が急速に拡大している理由は何でしょうか?
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ハンドヘルドモバイルデバイスのほぼ普遍性により、従来は動かないデスクトップコンピューターに縛られていた「オフィス」での作業がどこでも実行できるようになったことで、従来の「仕事に行く」という理論的根拠が変わりました。
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2021年までに労働力の40%に成長すると推定されるフリーランス経済の台頭と、コミュニティ、コラボレーション、柔軟性を促進するワークスペースに対するこのセグメントからの需要。
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今日の労働力におけるミレニアル世代の重要性 – その 63% は、デスクトップからの仕事と同様に、モバイルデバイスからの仕事にも抵抗がありません。
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コワーキングワークスペースの魅力は、そのクールで有機的なデザインの美学と、ビジネスオーナーとその従業員または請負業者が他の企業との距離が近く、彼らの才能とビジネスの提供物から利益を得る機会を生み出すという点です。
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従来のオフィススペースのリース期間が5年または10年の場合とは異なり、コワーキングスペースの占有義務は最短で1か月と短く、座席やオフィスの急速な成長または縮小を可能にする場合があります。コワーキングスペースを利用する個人や企業は、家具、スペースの増築、テクノロジーに資本を投資する必要はありません。WeWork の「Client Savings」プレゼンテーションで示されているように、特に 3,000 平方フィート以下の企業では、コワーキングスペースの密度が高く、テナントが受付、会議室、パントリーなどのアメニティスペースに費やされる平方フィートにお金を払う必要がないという事実が、稼働率と運用上の節約を生み出しています。これは、コワーキングスペースが通常のオフィススペースよりも平方フィートあたり大幅に高価になる可能性がありますが、従業員一人当たりの潜在的な占有率の節約につながります。
従業員に柔軟性を持たせ、新しいオフィススペースへの高額な設備投資を避けたり遅らせたりしたいと考えている大企業でさえ、コワーキングスペースの大幅な占有率にコミットしています。たとえば、 IBM は最近、University Place の 600 人の従業員にサービスを提供するために、WeWork のロケーション全体を 70,000 平方フィートにリースしました。さらに、 Microsoftは、ニューヨークを拠点とする営業チームのために300のWeWorkメンバーシップを購入したばかり で、世界中のどのWeWorkロケーションでも働くことができます。
従来のオフィススペースはどのように破壊されるのでしょうか?以下に 3 つの例を示します。
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プロフェッショナルサービス企業は、固定されたワークスペースを重視せず、分散化を優先しています。この傾向は、従来のリースオフィススペースの全体的な需要を減らし、Amazonが新しい第2本社施設で計画しているように、キャンパス環境に集中して占有を統合したいと考えているTAMI(テクノロジー、広告、メディア、情報)企業の販売およびクライアント指向の機能にまで及びます。
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ヘッジファンドやプライベートエクイティファームなどのブティック金融テナントにアピールするために、オーナーが小さなスペース(10,000平方フィート未満)を事前に構築することが多い、最高級のクラスAオフィスビルの領域外では、コワーキングの効率性と魅力に対抗できないため、倒産して小さなオフィススペースを建設する家主は少なくなります。
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コワーキングスペースの柔軟性に対抗するために、家主はテナントに短期リース義務を提供する必要がありますが、これにより、短期リースよりも設備投資と取引コストとインセンティブを償却することが財政的に課題となります。
不動産業界の専門家として、Guidepointを通じてつながり、コワーキングとその不動産への影響について、電話でさらにお話しできることを嬉しく思います。
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